C-REITs 2022年度報告解析之倉儲物流行業(yè)
1、2022年物流行業(yè)運營保持恢復態(tài)勢，社會物流總額的穩(wěn)步增長將為倉儲物流市場的發(fā)展提供動力。
2、從倉儲物流REITs2022年度主要財務指標完成情況來看，兩只倉儲物流類REITs均超額完成全年EBITDA和可供分配金額目標金額，盈利能力以及分紅能力較好；從資產運營基本面來看，兩只倉儲物流類REITs運營穩(wěn)定，租金水平上漲；兩只倉儲物流REITs項目估值提升。
3、2023年倉儲物流REITs板塊將重點關注REITs新發(fā)和擴募、供需變化以及綠色發(fā)展。
2022年倉保儲物流行業(yè)簡要分析
2022年，國家政策支持引導力度持續(xù)強化，物流發(fā)展支撐體系不斷健全、制度環(huán)境進一步改善。物流在深化供給側結構性改革，突破堵點、卡點、脆弱點，增強產業(yè)鏈供應鏈的競爭力和安全性等方面均發(fā)揮了重要作用，產業(yè)地位和作用日益凸顯。
根據中國物流與采購聯合會統(tǒng)計，2022年物流運行保持恢復態(tài)勢，社會物流總額實現穩(wěn)定增長，社會物流總費用與GDP的比率小幅提高。全國社會物流總額347.6萬億元，按可比價格計算，同比增長3.4%，物流需求規(guī)模再上新臺階，實現穩(wěn)定增長。社會物流總費用與GDP的比率為14.7%，比上年提高0.1個百分點。從結構看，運輸費用9.55萬億元，增長4.0%；保管費用5.95萬億元，增長5.3%；管理費用2.26萬億元，增長3.7%。中物聯預測2023年社會物流總額有望實現5.5-6.5%的增長。社會物流總額的穩(wěn)步增長將為倉儲物流市場的發(fā)展提供動力。
回顧2022年倉儲物流的供需情況，2022年一線城市的高標倉迎來了一波新增供應入市，北京倉儲物流2022年全年放量約77.1萬平方米，突破歷史最高水平，順義空港、平谷馬坊和經開區(qū)亦有新項目入市，導致短期空置率有所提升；上海物流倉儲市場共錄得總計52.1萬平方米的新增供應。奉賢、閔行、臨港等多個子市場放量之下，推動全市高標庫總體量超過700萬平方米；廣州物流倉儲市場共錄得總計21.5萬平方米的新增供應，花都區(qū)是物流用地的主要供應區(qū)域。在經歷了3年的供應空白后，2022年深圳錄得一個新增供應入市，增加了6萬平方米的高標倉。從需求端來看，我國物流需求基礎雄厚，超大規(guī)模依然優(yōu)勢明顯，除了傳統(tǒng)倉儲的需求，跨境電商、新能源汽車及生鮮電商等對倉儲的需求也明顯提升，一線城市的倉儲物流仍保持韌性。
來源：中國物流與采購聯合會，CBRE
2022年主要財務指標與項目運營情況
主要財務指標完成情況
數據來源：基金年報通過對中金普洛斯REIT和紅土鹽田港(5.080, 0.00, 0.00%)REIT已披露的年報進行分析，可以看出兩只倉儲物流類REITs均超額完成全年EBITDA和可供分配金額目標金額。從市值分派率角度，截至2022年12月30日，中金普洛斯REIT實際分派率為3.28%，較預測分派率提高了約18BP；紅土鹽田港REIT實際分派率為3.52%，較預測分派率提高了約24BP。兩只倉儲物流REITs的盈利能力以及分紅能力較好。
從息稅折舊攤銷前凈利率角度，中金普洛斯REIT2022年息稅折舊攤銷前凈利率為69.27%，較上年有所下降。
項目層面關鍵指標
出租率及租金情況
數據來源：基金年報
從出租率以及平均租金水平來看，中金普洛斯REIT 2022年末平均出租率為94.18%，較上年末下降4.6%，出租率下降主要是普洛斯通州光機電物流園單一租戶退租以及普洛斯淀山湖物流園換租導致的。隨著疫情防控轉入新階段，招商情況有望改善。2022年年末時點平均租金44.43元/平方米/月，較上年末增幅3.52%，其中普洛斯廣州保稅物流園和普洛斯淀山湖物流園租金漲幅較為突出。紅土鹽田港REIT2022年年末出租率為99.8%，依然保持幾乎滿租的狀態(tài)，平均租金為 40.86 元/月/平方米，較上年末增幅3.92%，平均租金穩(wěn)步提升。
項目估值情況
兩只倉儲物流REITs底層資產均通過收益法對估值對象的市場價值進行測算，主要考慮到市場的租金水平，對于不同區(qū)域的租金水平進行考慮，以及根據不同剩余年限的折現率考慮和租金增長情況，主要估值參數如下：
數據來源：基金評估報告與上一年度估值參數對比，2022年采用的折現率以及期間租金增長率未發(fā)生變化，估值的調整主要受土地剩余年限和收入端影響。結合上述的估值參數，兩只倉儲物流REITs項目估值的情況如下：
數據來源：基金評估報告雖然2022年疫情反復、經濟疲軟，但是倉儲物流行業(yè)市場發(fā)展依然保持穩(wěn)定，市場租金水平穩(wěn)步提升，兩只倉儲物流REITs估值小幅上漲。其中，中金普洛斯REIT估值提升幅度為0.41%；紅土鹽田港REIT估值提升幅度為1.90%。
持有人分析
通過對兩只倉儲物流REITs持有人進行分析，可以看出兩只REITs戶均持有的基金份額和機構持有人份額占比持續(xù)提升，其中中金普洛斯REIT戶均持有的基金份額較去年上漲40.58%，機構持有人比例由94.73%提升至96.38%；紅土鹽田港REIT戶均持有的基金份額較去年上漲34.50%，機構持有人由86.87%提升至為89.87%。
通過對基金前十名流通份額持有人合計占比來看，兩只倉儲物流REITs平穩(wěn)經歷第一次解禁后，前十名流通份額持有人合計占比均總份額比例的50%。其中，中金普洛斯REIT前十名流通份額持有人合計占比為58.38%，主要份額持有人類型為保險和券商；紅土鹽田港REIT前十名流通份額持有人合計占比為50.64%，主要份額持有人類型為券商。
倉儲物流REITs未來展望
1、新發(fā)與擴募將成為常態(tài)化。從新發(fā)的角度，2022年四季度我國首單民企倉儲物流REIT-嘉實京東倉儲物流審批通過并于2023年2月8日上市。我國倉儲物流行業(yè)屬于“一超多強”的格局，隨著已上市REITs的示范效應，寶灣物流、中外運、ESR、萬緯物流等物流相關企業(yè)均已公開表示將參與REITs領域。從擴募角度，2023年3月31日，兩只倉儲物流REITs擴募項目均獲得中國證監(jiān)會變更注冊批復，倉儲物流作為市場化程度較高的行業(yè)，有望成為快速擴容的品類之一，公募REITs常態(tài)化發(fā)行工作又向前邁關鍵一步。
2、一線城市倉儲物流迎來放量供應。2023年作為“十四五”規(guī)劃承上啟下的關鍵一年，隨著疫情防控轉入新階段，國民經濟有望整體好轉，對倉儲物流市場帶來更多利好。受疫情影響，部分2022年新增供應項目延期至2023年，CBRE預計全年國內主要城市高標倉凈吸納量有望超過640萬平方米，同比增長30%。供應鏈物流的快速發(fā)展將帶來新的需求動能，2023年全國倉儲物流需求有望同比增長30%，需求的增長點體現在高端制造業(yè)以及電商需求。隨著一線城市的放量供應，市場活躍度提升的同時需要提前關注換租以及招商進展。此外，投資者還需要關注周邊衛(wèi)星城的租金水平以及空置率情況。
3、關注綠色發(fā)展。隨著我國正式宣布碳中和目標以及“十四五”規(guī)劃對綠色發(fā)展的要求，減碳已成為必然的趨勢。物流園區(qū)的特點很好支持了分布式光伏發(fā)電的應用，當前我國物流倉儲資產與分布式光伏相結合已成為新熱潮。光伏發(fā)電不僅能夠支持物流倉儲工業(yè)用電的需求，減少碳排放，也能夠為園區(qū)提供經濟效益。未來，物流園區(qū)預計將更注重綠色智能化運營，在多方面踐行綠色發(fā)展。
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